Большинство споров вокруг недвижимости можно было бы избежать, если бы покупатель провёл полноценную юридическую проверку до сделки. Разбираем, что должно быть в такой проверке.
Свежая выписка ЕГРН — базовый минимум. Но важнее — история переходов права за последние 10–15 лет. Каждая сделка в истории — потенциальный риск оспаривания.
Красные флаги: сделки по доверенности, продажи родственникам с последующим возвратом, наследование с оспариванием, банкротство любого из предыдущих собственников за 3 года до вашей сделки.
Проверяйте: залоги, аресты, право пожизненного проживания, сервитуты, охранные зоны. Часть обременений видна в ЕГРН, часть — только в ФССП, часть — только на местности (охранная зона газопровода не всегда попадает в реестр).
«Один нераспознанный сервитут может обесценить участок на 30–50%. Проверяйте не только реестр, но и генплан территории.»
Обмеры: часто фактическая площадь отличается от документов. Изменения в планировке, самовольные надстройки, расширение веранды — всё это делает продавца формально нарушителем и создаёт риск для покупателя.
Кадастровые границы: сравните межевание с реальным забором. Иногда угол участка «залазит» на соседа — это будущий спор.
Особое внимание: гарантии продавца, порядок передачи, ответственность за скрытые недостатки, условия расторжения. Стандартный шаблон нотариуса защищает продавца, а не покупателя.